福建最大房地产微信公众号↑点击订阅 二手房市场屡现抛售现象，抄底机会来了？【问】刘鹏森：老师好，最近半年一直在中介看二手房源，前段时间价格还在不断的涨，最近一个月好像消停一会了，是限购起作用了吗？之前看中的一套禾祥西路滨东小学学区房，这段时间降了20万，在纠结要不要这个时候出手，是时候抄底入市了吗？还是再等等？另外这一带的房子值得买吗？主要是自住的，有些房子比较老了，麻烦老师帮忙解答，谢谢了。【答】谢康：近段时间二手房市场确实有出现小部分房东降价抛售的现象，这部分房源主要集中在岛内老城板块，且有以下几个特点：1、房龄普遍较大，约15-25年左右的房龄；2、学区相对一般；3、前期房东投资属性过重，要价太高难以出手。从区域上来看，主要集中在前埔、莲花、江头、禾祥西一带居多。分析其中原因，主要还是受限购限贷政策的影响，短期内成交量下跌，前期高位入手的投资客要价太高，转手难度加大，不得不采取降价抛售的方式来解套（说是降价，利润还是很可观的）。你看中的滨东学区房，在地段与学区上还不错，不过这一带的房子房龄普遍在20年以上，这对于居住品质（老房子物业管理水平等都相对较差）和升值空间（产权年限缩水较为严重）都有较大的影响，因此这一类房产我是不推荐的，建议你将目光转向周边火车站片区或文灶片区，学区还算不错，房龄也较新，这对于居住舒适性与升值潜力都有较大的帮助。自住与投资相碰，如何取舍？【问】小赖皮：各位老师好，关注购房问答很久了，每期都守着看，最近自己也是遇到了困惑，希望老师给予建议。我在杏北有套房，值200万左右，想要换到海沧生活区，看了很久没有合适的，于是现在又想把杏北的卖了买套集美新城的新房，因为新房首付比较低，手上还可以留部分资金，但是要重新开始租房生活。另外，我去年和朋友一起买了一套海沧的新盘，我个人想把海沧的卖了把钱拿去翔安买套小户型做投资用，这样杏北的房子也可以继续住着。现在在纠结的是：1、把海沧的一小份（大概收益60多万）和杏北一起卖了一步到位换到海沧生活区的学区房。2、把杏北卖了买集美新城新盘。3、把海沧的小部分卖了买翔安，这样可以保留杏北的房子用于自住，希望老师务必给予建议，谢谢！【答】谢康：看了你的实际情况，如果你想要满足自住和投资的双重需求，我的建议是，把杏北卖掉果断置换集美新城新盘，原因很简单，杏北板块在中长期内都没有包括地铁等在内的城建利好，大型商业、休闲配套也较为匮乏，居住品质与升值前景肯定不如集美新城，而且随着时间的推移，这两个板块的“价差”可能还会越来越大。而你持有的海沧房产，虽然只占有一部分比例，但如果小区够优质的话，也是可以继续留着，转投翔安的话，升值空间与速度未必有海沧快。 想置换一套岛内学区房，哪个时间买卖最好？【问】Amanda X：老师您好 本人在集美海上五月花三期有一套95平房子，户型好精装修估价290万，2012年买贷款30万公积金，现自住，岛内罗马假日38平，1998年房子，2015年12月全额买入无贷款，现估价185万，现出租。小孩两周岁有学区房需求，现手上还有约70万购房款 可承受贷款100万。感觉房价在跌，打算卖房，只打算卖一套，换岛内80平左右学区房。不知道卖哪套，是否可以现在卖年底买？还是卖了就要买？谢谢！【答】龙森：其实这个问题会牵扯出这样一个选择；无论卖哪套都会影响你购买岛内学区房的总价与规格。因此，还需要以你自身的需求入手做考虑。如果你打算一步到位居住在岛内，那么好地段新一些的房子应该是需要你着重考虑的，同时又要往好的学区靠拢，考虑到目前二手市场的价位情况，这样的需求对于资金的要求比较高。而假设你卖掉岛内的单身公寓，结合现有的情况，总价只能接受355万左右，选择面会比较的窄，这时候可能就要加大资金量，而要卖掉海上五月花你可以获得460万，相对而言可选择房源的规格和档次会更好不少。如果你考虑居住在岛外，为了孩子上学仅是权宜之计，想要先买一套让孩子上学之后，过个几年再转手，那么，岛内那些学区较好的老房子可以考虑，而且对于资金要求相对宽松一些，岛内的单身公寓可以卖掉，留着五月花，毕竟是你精心装修的，而且现在就已经入住了。而至于什么时候买，什么时候卖。考虑到目前市场观望氛围浓厚，买卖双方的博弈加剧。本身你即是卖方，又是买方，很难踩到合适的节点进行置换。因此，个人建议多留心下自己房源和心仪房源的价位变动，在能保住顺利出手与入手的情况下，有一些实惠就进行吧。莲花新城置换罗宾森，什么时候置换最好？【问】超超：你好 我有莲花新城三期181平，想换罗宾森180平的，从投资升值和学区方面考虑，可以吗? 大概什么时间做这样的置换合适呢?【答】龙森：在这个问题中，你特别指出了你置换的两大需求：一个是投资升值，另外一个是学区方面。而单从这两个方面而言，个人觉得罗宾森并不是最好的选择。首先，罗宾森位于火车站一带，人流较为嘈杂，而且周边建筑密度很高再加上自身产品细节上的影响，居住的舒适性与私密性会相对欠缺一些。而这又会对项目升值造成一定影响。同时项目划片的梧村小学也相对一般，并不符合你追求优质学区的需求。因此，综合以上两大点，我都认为其并不是你最好的选择。而且按照目前二手房的市场价位来看，180平的罗宾森总价已经在900万以上，有这总价我个人觉得还不如选择类似联发五缘湾一号、海峡国际社区这样的房源，虽然面积会小些，但是能够满足你的两大核心诉求。120万首付买湖里哪里的小三房好？【问】在那桃花盛开的地方：老师你好，我手头有120万的首付，因现在价格偏高，只能考虑小三房，长远来看湖里这边有什么可以介绍的吗，谢谢，期待你的回复！【答】佳铖：还是那句话，买房看需求，再决定买何种房子。从手头120万元的首付看，能买的二手房，总价估计在240万元左右。如果再把范围限定在小三房，能买的房子不算很多，房龄普遍偏老了些。如果是自住需求，对学区没有特别要求，这边推荐鸿图苑（东渡片区）、禹洲新村（南山片区），房子除了房龄比较老，其它条件都还算可以，位置也不算太偏。同片区还有少部分符合你总价预算的房源，可以都看看。如果是做纯投资，建议你不要把户型限定在小三房，有的更小户型，区位更好，更适合拿来做长期投资，具体推荐可以参阅我们往期的购房问答。金銮湾的房子适合自住吗？【问】離 騷：老师您好，金銮湾的房子适合自住吗。低价，学校有曾营，景观也还行，未来去马銮湾的中心也近。目前有首付130万左右，月供可以承受一万左右，还是有更合适的推荐。谢谢！【答】佳铖：金銮湾的优点在于房龄较新，你说的距离马銮湾中心较近也算是一个优点，不过从地理位置来讲，它更容易享受的是杏林南部的部分配套，要享受未来马銮湾新城核心区的配套，得开车过新阳大桥走个7、8公里。而杏林南部的配套只能说是一般，未来发展空间也不大。此外，金銮湾具有一定海景资源、还有配套相对不错的曾营小学也是优点，但这个海景“水平”，不及岛内五缘湾、环东海域靠南区域，不算特别优质。说完优点，说说缺点，首先，这里的房子开发商开发资质相对会弱一点，楼盘品质不算出众。物业水平也相对偏低一点。而这些都对居住舒适度会产生一定影响。其次，这里附近没有规划地铁线路，离最近的地铁站（地铁6号线相关站点）距离在2公里。也会对出行造成一定影响。综合这些优缺点，可以说，如果你对学区有一定要求，且有些景观需求，但不在乎社区整体质量，及物业整体品质，在户型还不错的前提下，金銮湾是值得选择自住的。而如果你对整体社区质量、物业整体品质较为看重，对学区不是特别看重，你也可以选择岛外其它一些较优质的近桥头堡区域房源，比如环东海域的海上五月花，里面部分房源符合你的预算，这里社区质量、物业品质都还不错，缺点就在于现在周边公建配套不是很好，但周边待开发（正开发）土地众多，在这方面有巨大提升空间。首付180万是买岛内学区房还是岛外优质地段？【问】祥仔：您好，我是刚需置换房的，在8月土拍前3天卖掉中航城C区的小2房想快卖快买，没想到房东遇到涨价捂房不卖没房源买，整个生活崩溃，现在手头有180万首付，求问是买岛内老学区的小三房还是杏林万科花府和中航城C区的小3房，以自住保值和以后小孩读书，建议哪个入手比较好。看的都刚需小3房？价格还是一路小涨，没什么房子卖？原来都看好的房东都是在涨5到20万，建议过着现在是在高位入手还是在等年底，求解，谢谢！【答】晓琳：从你的提问来看，你的首付预算是180万，有自住和学区需求，原先看好的房子房东加价，不确定是现在入手还是等到年底。针对你的提问，我一一解答。个人一直认为换房宜早不宜迟，如果你是投资客，可以观察下市场，但你是以自住为主，虽然目前厦门楼市成交量收紧，但长期来看，市场还是会处于一个稳中有升的状态。至于你提到的房东加5到20万算是符合行情，要是各方面都中意的话还是尽快下手，毕竟好房不等人，早点买你也心安。至于买岛内还是岛外，有一点可以肯定，岛内的学区肯定是好于岛外的。但180万的首付只够买到小户型或者老破小三房，这就需要你牺牲自住的舒适度。槟榔和莲花一带有不少三房可以选择，学校也是优质教育，只是房龄都是超过25年以上的“老破”，日后出手较为困难。还有湖里的康乐二期，房龄还算新，学区也不错，有地铁3号线经过，届时有升值空间，你可以重点考虑。如果买岛外，这个价格能买到优质地段，但岛外学区质量普遍一般。针对以上利弊，你可以权衡下。150万能投资角美会有收益吗？【问】微呈韩妆：请问角美凡尔赛宫现在16000的价格是否还值得入手，未来还有升值空间吗？150万左右，在厦门适合投资什么样的房子，望专家给点建议。【答】晓琳：对于角美的房子是否有投资价值，本栏目已做过多次解答。由于近期厦门的限购限贷政策，正好为周边地区如漳州港和角美带来利好，投资客被挤压，助涨了一定的升值空间。但这只是表象，从回报角度来看，至少需要等到3年以上的时间。文中提到的150万应该是总价吧，目前厦门市的住宅已经没有符合你预算的房子，若想投资建议增加预算。【热门问答】 岛内单身公寓置换小两房，买哪里更合适？ 中介挂出的房源在激增，炒房客在抛售？ 滨北和湖边水库，哪里的升值空间比较大？ 刚需首付60万，在岛外还能买哪里？ 新房二手房，哪个更有竞争力？ 对于老师们的解答满意就点个zan！